又是重锤!上海加入长租公寓“强监管”阵营,杜绝“低AG、长收入、短支付” 中国国航股票

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中国时报记者陆晓晓北京报道

经过多年的发展,长期租赁公寓已经开始在全国形成。但是随着野蛮的成长,行业也出现了一些问题,如打雷、提前解约、租贷乱等。2020年后,长期租赁公寓的市场监管越来越严格。近日,上海、北京、深圳、武汉、成都等地对长期租赁公寓出台了更为严格的监管措施,涉及存款监管、资金池等方面,严格防范之前频繁出现的各种风险。

在很多地方加强行业监管

此前,长期租赁公寓的资金池问题曾是该行业的顽疾。最近很多地方都发文监督。

2月4日,上海发布《关于进一步整顿和规范上海市房屋租赁市场秩序的实施意见》通知,要求开立资金监管账户,严格资金收付要求。承租人支付租金超过三个月的,租金按月转移给房屋租赁经营机构。严格控制出租贷款业务,原则上未开展个人“出租贷款”业务的房屋租赁经营机构不得增设此项业务。

对此,诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮分析,上海新政从多方面加强了对房屋租赁交易资金的监管,对租赁行业的发展产生了很大影响。设立资金监管账户,一方面降低了租客白交房租的风险;另一方面,它也为长期租赁公寓的企业消除了“AG低,长收益短支付”的商业模式,以加强现金流。在过去的两年里,长期租赁公寓行业盛行“租金贷款”的支付模式。2019年下半年以来,租客维权频繁,长租公寓的商业模式受到质疑。加强房屋租赁交易监管,回归长期租赁公寓机构精细化经营,降低租金贷款比例尤为重要。

2月2日,北京市发布了《关于规范本市房屋租赁企业经营活动的通知》,规定房屋租赁企业向承租人预收租金金额原则上不得超过三个月租金,租金收取和支付期限相匹配。房屋租赁企业向承租人收取的保证金,通过北京市房地产中介行业协会设立的专用账户进行管理,收取的保证金金额不得超过一个月的租金。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷款”资金拨付给房屋租赁企业。

58房屋研究院院长张博在接受《中国时报》采访时表示,北京新政针对的是长期租赁公寓“长期支付和短期支付”形成的资金池带来的风险。缺乏对资金池的监管,容易导致长期租赁公寓的经营者无序扩张,这也是打雷的重要原因之一。这项政策严格限制了收租周期,同时将押金监管在专门的账户中,效果非常明显。

张博还表示,房租贷款带来的风险也已经被批评了很长时间。这项政策明确禁止向租赁企业分配“租金贷款”,从源头上阻断了风险点。在一定程度上,它侧重于保护业主和租户双方的权益,也指导财务方面,可以帮助租赁行业更好、更安全地发展。

此外,深圳、武汉、成都等地也出台了对租赁市场的监管政策。2月1日,深圳市住建局印发了《进一步促进我市住房租赁市场稳定健康发展的若干办法》(征求意见稿)。文件指出,要规范行业主体及其租赁行为,严格管理主体登记备案,完善企业信息公示制度,实施房屋租赁资金监管。房屋租赁企业只能设立收取租金和押金的专用账户。

11月,武汉出台新政策,称不允许以“低AG”、“长付短付”等手段恶意提高或降低租金价格,侵害房屋所有权人和承租人的长期合法权益。12月,南京表示,针对住房租赁市场存在的发布虚假住房信息、收费不规范、非法“租贷”、部分企业开展高风险经营活动等问题,将进一步加强对住房租赁市场的监管。

9月,成都下发文件,加强对房屋租赁资金的监管,房屋租赁企业应设立监管账户。承租人支付期限超过三个月的,房屋租赁企业收取的租金和保证金,包括使用“租金贷款”取得的资金,应存入监管账户。

9月,住房和城乡建设部发布《房屋租赁条例(征求意见稿)》,提出房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等方式要求承租人使用房屋租赁贷款。,不应以租金优惠为名诱导租户使用房屋租赁贷款,也不应将租赁贷款纳入房屋租赁合同。

行业迎来了重新洗牌和升级的时刻

2020年疫情黑天鹅的到来,加速了一家大型波长租赁公寓企业的风头。很多大品牌企业都有负面消息。长期租赁公寓的“死亡者”名单越来越长,只是从2020年8月开始。有成都内斯特遇见家,杭州优客公寓,杭州内斯特公寓,上海于越公寓资金链断裂。11月蛋壳公寓爆炸后,公寓长期出租。

诸葛房搜数据研究中心分析师陈晓分析,疫情已经成为长期租赁公寓雷爆的催化剂,长期租赁公寓具有投入成本高、租金回报率低、回报周期长的特点。突发疫情导致长期租赁公寓入住率大幅下降,空置率上升,最终导致长期租赁公寓现金流紧张。

在行业雷电爆炸加速的背景下,为了保护房东和租客的利益,对长期租赁公寓企业的诸多监管措施进行了升级,对相关企业提出了更高的要求。壳牌研究院高级分析师黄辉表示,按照北京新政的规定,严禁向房屋租赁企业拨付“租金贷款”资金,这意味着通过“高收入低产出”、“长收入短支付”、“租金贷款”等非法方式扩张的企业将被逐步淘汰,这可以有效降低企业资金链风险,保护租户权益,特别是经营风险较大的中小企业,将被逐步淘汰,优化行业经营环境。

东方公寓学院的李权也指出,长期租赁行业将真正进入监管年。这几年长租公寓的野蛮增长,不仅促进了行业的快速发展,也带来了很多后遗症。经营者收取高额租金,频繁挪用租户存款,造成民生不稳定。但中央和住房和城乡建设部一再强调:加快建立以公共租赁住房、经济适用房、共有产权住房为主体的住房保障体系。大力发展租赁住房,完善长期租赁住房政策,扩大小型廉租经济适用房供应,探索和支持利用集体建设用地按计划建设租赁住房。

在当前形势下,长租公寓企业应该如何应对?黄辉表示,企业需要调整其精细化的商业模式,专注于单店盈利。一是规范资金使用制度,审查自身合规性;二是做好“以产定收”的成本管理,通过精细化经营,保持稳定健康的现金流。在租赁行业监管日益完善的今天,只有着眼于自身运营能力的建设,迭代其产品和服务,企业才能长期稳健经营,租赁企业的核心竞争力是专业服务产生的价值。

主编:张北主编:张玉宁


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