「四创电子股票」北京写字楼空置率创十年新高,房租下跌。2021年,市场压力大

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" 2020年也是北京写字楼市场大起大落的一年."高力国际(Colliers International)中国区董事总经理邓一君指出,从疫情蔓延到有效防控,整个市场经历了过山车般的行情,许多监测数据创下新纪录。

根据高力国际的监测数据,剔除已占用和预租面积后,2020年年净吸纳量不到3万平方米。从季度变化来看,随着疫情进入正常防控阶段,疫情对写字楼需求的压制在缓慢下降,净吸纳逐月恢复。

“净吸收的迅速恢复,一方面是因为下半年集中释放了抑制之前疫情的需求,另一方面也是因为写字楼业主主动为企业提供更具竞争力的租赁条件。”高力国际华北区董事总经理闫曲海认为,李泽、澳奥和望京酒仙桥在疲软的市场中具有较强的竞争力。

空置率在过去十年中达到新高

高力国际监测数据显示,2020年第四季度,北京新项目入市量低于预期50万平方米,只有约35万平方米入市。到目前为止,2020年,整个市场将有约60万平方米的新供应项目,远低于预期水平。主要是因为疫情的原因,部分项目迟迟没有进入市场。

高力国际华北区董事总经理阎曲海认为,空置率继续攀升至创纪录的19.4%,符合高力国际今年第一季度向市场发布的空置率年底将超过18%的预测。北京甲级写字楼市场新的供需比例长期保持在2倍以内,但2019年以来供需失衡问题凸显。在疫情肆虐的2020年,新的供需比上升到近5倍。这表明北京市场的供需失衡已经非常严重。

市场上所有的变化因素最终都会体现在租金的变化上,高空置率会直接带动租金逐年下降。在原本供需严重失衡的市场环境下,疫情影响叠加,整体租金同比下降达到近十年来的新高。

根据高力国际的监测数据,从2019年底开始,每月每平方米383元下降到每月每平方米351元,降幅为8.4%。市场租金从2018年高点连续三年回调,总调整幅度接近13%。

「我们相信租金下降符合市场预期。在新需求有限的情况下,市场上租户的竞争会变得更加激烈,企业在衰退期间对办公租赁成本的变化会更加敏感。这样激烈的竞争不仅存在于子市场之间,也存在于不同层次的写字楼之间。”高力国际表示,比如第三季度对租户的调查,在疫情期间,租户从甲级写字楼搬到了乙级写字楼。“同样,我们也可以看到,当甲级写字楼业主为企业提供更具竞争力的租赁条件时,也存在企业回归甲级建筑的现象。在可预见的未来,我们不会看到这种现象发生根本变化,现有租户的竞争将会加剧。”

明年市场将经受巨大考验

高力国际认为,2021年对于北京甲级写字楼市场将是极具挑战性的一年。

根据高力国际的监测数据,通过初步统计,预计明年将有近160万平方米的新项目进入市场(2019年超过90万平方米),其中近100万平方米的项目可能在明年上半年进入市场。

“如果所有项目如期入市,创纪录的新供应量将会给市场带来前所未有的冲击,当然这也将是未来3 -4年最后一个集中在市场的新项目。巨大的供应量将直接考验市场新需求的复苏。好消息是,我们已经看到新的需求正在恢复,但可持续性仍需要进一步观察。”闫曲海指出,随着目前供应高峰的结束,明年租金仍将处于下行通道,但下降幅度应小于今年,并将在第四季度开始进入底部阶段。

对于下一个市场,闫曲海表示,高力国际仍然维持市场处于三个阶段叠加的判断,仍然维持宏观经济增长平稳回升、北京疫情有效防控、办公需求中性释放三个基本宏观条件。预计明年供需失衡仍将加剧,空置率明年将见顶。

(编辑董天)


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