「戴姆勒」“上限自持”新常态杭州新年第七届地方拍卖会拍出85.6亿元

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观点地产网可能用“火”这个词来形容2021年杭州楼市开盘。

新年钟声敲响刚刚半个月,杭州就不间断地进行了七次土壤拍卖,最受关注的主城也迎来了第三波重量。

1月15日,杭州在主城区公开出让6块土地,其中土地4块,商业用地2块,共出让面积271.54亩,总建筑面积43.23万平方米。

最终上述地块全部售出,共收金85.6亿元。

值得注意的是,与之前主城区的两次土地拍卖一样,本次土地拍卖涉及的四块地块均以“限价+竞商品房自持比例”出售。

杭城的“新常态”

绿城是此次拍卖的最大赢家,与杭州地铁集团共同获得了两处纯宅基地。它们是:30.16亿元的上限价格获郑航储[2020]75号地块,自持面积比例为4%;杭州正竹初(2020)78号地块以10.64亿元的上限价格中标,自持面积比例为2%。

此外,保利以26.15亿元的上限价格从杭州正竹初手中拿下了地块【2020】76号,底价22040元/平方米,升水率29.78%,竞争自持面积比例5%。

德信以14.82亿元的上限价格从杭州正竹初手中拿下了地块[2020]77号,底价13561元/平方米,升水率29.77%,竞自持面积比例28%。

数据来源:意见索引整理

从今年杭州本地拍卖的结果来看,似乎“价格上限+自持”有正常发展的趋势。

据视点地产新媒体不完全统计,新年以来,除了萧山区华京川拿下的地块(2021)2号和姚兴拿下的地块(2021)4号外,其他纯住宅地块的竞价均已触及上限,由于位置偏多,配置进入自持阶段。

甚至有些剧情还没有正式开拍,价格已经封顶。

比如这次本地拍卖,位于丁桥板块的郑航出初[2020]77号、78号地块,在正式拍摄前均触及了上限价格,转入竞争性配置自持。

另外,本应于1月18日拍卖的郑潇初初(2021)9号地块,最早于1月11日封顶。

由于前期触及了上限价格,土地拍卖结束的速度比之前快了很多,整个拍卖只用了一个小时五分钟,其中时间最长的是在杭政初[2020]77号地块,但只用了35分钟。

对此,有市场人士表示,杭州本地拍卖过于激烈。短短半个月,竞争自持面积几乎是2020年杭州的一半。

有人开玩笑说:“一旦犹豫片刻,恐怕就没机会点鼠标了。”

上述人士进一步指出,在严格的双限政策下,房企之间的竞争已经从注重市场基本面转向注重计算基本功。另外,我们还要争夺授权的下限。

竞争空间

的确,随着“上限+自持”的不断常态化,房地产企业之间的竞争越来越激烈,征地后的利润空间不断被挤压。

在1月15日的土地拍卖中,绿城&新城集团以10.64亿元的上限价格,以23,389元/m2的底价,29.93%的升水率,2%的竞得自持面积比,共同拿下江干区丁桥单元JG0409-11地块。

据了解,丁桥单元JG0409-11的土地出让面积为22738平方米,建筑面积为245476平方米,起拍价为8.19亿元,起拍价为每平方米18001元。

根据转让公告,宗地内建成的商品房毛坯房平均售价不高于28000元/平方米,毛坯房最高销售单价不高于30800元/平方米。装修销售的,装修价格不得高于3500元/平方米。

市场参与者认为,该地块为纯宅基地,精装修价格与地价相差仅8112元/平方米。另外,2%的土地是自持的,企业几乎不可能盈利。

值得注意的是,今年以来,类似的情况似乎不少。

1月5日,万科以28674元/平方米的上楼层价格拿下拱墅区运河新城单元C-R21-02地块,自持面积占比3%。该地块精装修均价38000元/m2,土地差价9326元/m2。

1月11日萧山土地拍卖中,德信以上底价拿下郑潇储(2021)6号地块,底价7766元/平方米,竞争自持面积比例13%,地价差8834元/平方米;郑潇初初(2021)7号地块以9036元/平方米的上底价被万泰控股拿下,竞得自持面积比例为5%,土地差价为7964元/平方米。

上海中原地产高级市场分析师卢文喜表示:“从粗略计算来看,这些地块并没有给房企留下多少盈利空间,今后必须严格控制所有成本。显然,对于这些地块,房企还有其他考虑。”

有分析认为,部分房地产企业开始调整在杭州的投资标准,不再注重利润率考核,而是开始注重项目的现金流贡献和高周转(预挂牌土地和缩短审批速度)。这种投资理念的转变和投资卡头寸的调整也大大提高了投标能力,加剧了激烈的竞争。

除了不断上涨的土地拍卖市场,杭州楼市的火爆也体现在新房市上。也许也是因为销售方的抢眼表现,吸引了很多房地产企业进入市场。

据悉,截至1月12日,自杭州开市以来,共发放预售证书25套,已有3514套房入市。

值得注意的是,大部分板块项目的胜率都在持续走低。

以法华天汇码头为例,2019年首开时胜率为91%,去年11月降至14%。只是这三个月又推了113套房,1344人,中奖概率只有8.41%。

另外,香港置地商河AD刚刚注册完毕,注册量1450组,胜率9.03%;滨江集团建的玉滨之家(002244)最后一次注册成功率惊人的2.56%。


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